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돈되는부동산TIP

불경기 상가투자 하는법

재테크神 BOLDSTAR 2019.06.17 14:28

I 안녕하세요? 부동산부자들을 대부분 상가나 근생등 수익성부동산을 소유하고 있는데여. 가장 궁금한것중 하나가 좋은상가를 투자할때  어떤점을 중점적으로 봐야하는 것입니다. 

상권이 번화가라고 모두 장사가 잘되는 것은 아니고 같은상권이라도 입지에 따라 가격차이 많이 납니다.

오늘 소개해드릴 상가투자의 4대요소를 충분히 이해하고 접목시킨다면 성공확률을 최대로 높일수 있을 것입니다. 


1. 상가수익성

 

 

상가에 직접투자하는 투자자의 수익성은 대심권과 도심권에 따라 다르게 나타납니다. 도심권에서 상권이 잘 발달된 경우에는 5%이상을 일반적인 상권에서는 8%이상의 수익성을 보고 투자하는 경우가 많습니다. 

예를들어 1억이라는 돈을 은행에 예치할때 금리가 2.8%라면 연간 250만원이라는 예치이자를 받을 수 있다. 같은개념으로 상가에 8%수익률이 나온다면 연간 800만원이라는 임대수익이 발생하게 된다는 것을 뜻합니다.

현재 공인중개사 부동산사무실에서 많이 거래되고 있는 보통매매에서의 수익성이라는 표현을 하는데여,
정확한 수익률 분석을 위해서는 해당 상가의 매도자로부터 정확한 자료를 요구해서 확인하는 것이 중요합니다. 예를들어 실제거래된 통장사본 및 임대료 지불영수증을 확인해보는것입니다. 


2. 상가접근성




기본적으로 상가투자는 수요층이탈이 적고 접근성이 좋은 대단위 아파트 인접상가나 역세권상가가 안전하긴합니다. 

도보와 보행자 도로가 1면접촉이냐, 2면접촉이냐 따라서도 상가 매출이 다르기 때문에 2면으로 접하는 코너상가가 유리합니다.

또 대중교통수단에서 버스정류장과 지하철 출구에서 하교길이나 퇴근길 방향으로 오른쪽에 위치한 가게가 상권이용이 높은 점포로,

즉 유동인구가 흘러가는 방향과 같은방향에 위치한 접근성이 매우 용이한 점포를 선택하는것이 좋습니다. 


3. 상가노출성

 



상기 사진은 영화제 레드카펫의 여배우의 드레스노출로 몸매를 최대한 드러나게 해 자기를 부각시키는 효과줘 상가노출성도 

이와 같은 맥락에서 비유적 설명하는게 더 기억에 많이 남을것같아 상기사진을 쓴것에 대해 양해를 부탁드립니다. ^^

상가투자에 있어서 눈에 띄지 않는 상가는 논의자체가 무의할 정도로 아주 중요한 요소중의 하나입니다. 하지만 이쁘고 멋진건물이라도 고객이 접근하는 동선상 즉 유동인구 움직이는 라인에 없다면 외면당할수 밖에 없으니 이점도 꼭 주의하시기 바랍니다. 

실제로 고가도로 옆에 있는 점포, 전신주나 가로수등에 시야가 막혀 시계성이 떨어지는 장애요인도 확인해야합니다. 코너상가가 가격이 비싼이유는 상당한 유리한 위치와 노출효과로 자연히 고객의 관심대상이 되는것입니다. 



4. 상가집객성

 



마지막으로 상가투자에 있어서 집객성을 중요한 요소로 뽑습니다.
상권에는 반드시 사람을 모아주는 역할을 하는 건물이나 점포가 있으며 사람들을 모아주는 역할을 하는 곳도 있습니다.  

건물같은 경우는 영화관, 대형마트, 백화점, 관공서, 랜드마크 건물과 상권중심의 위치하여 누구나 쉽게 찾아갈수 있는 건물이 해당됩니다. 점포의 경우는 스타벅스 같은 유명프랜차이즈나 대형매장이 입점하여 유동인구를 모아주는 역할을 해 상권형성이 매우 용이합니다.
이렇게 집객효과 높은 건물에 유입된 유동인구는 쉽게 벗어나지 못하므로 상권은 안전화되고 임대가격과 상가가격은 자연스럽게 올라가는 것입니다. 


이상 상가투자의 가장 기본적인 4대요소를 확인해 보았는데여
이밖에도 상가의 현재상황과 성숙도, 상권이용연령, 주배후수요층, 상권활성화 및 주변개발상황에 따른 발전가능성도 꼼꼼히 확인하시고 또한


현장을 여러번 방문하여 시간대별, 요일별로 유동인구와 동선을 반드시 체크하시고 투자하는것이 손실을 최소화 할수 있는 방법입니다.  불경기에 위와 같은 요소를 잘 판단하는것은 정말로 중요하며 어떻게 분석하느냐에 관건의 결과가 매우 크기에 늘 주위해야 합니다.

 

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